Hallo Handwerker, hier ist Patrick. Bevor du ein altes Haus kaufst, überprüfe in dieser Reihenfolge die Bausubstanz, die Feuchtigkeit, das Dach, die Versorgungsleitungen und die Gutachten und kalkuliere anschließend die Arbeiten, bevor du dich festlegst. Diese zehn Tipps helfen dir, böse Überraschungen zu erkennen und ein realistisches Budget aufzustellen. Ein aufmerksamer Besichtigungstermin ist besser als eine überstürzte Entscheidung aus dem Bauch heraus.
Sofort erledigen
- Fordere die Gutachten und Rechnungen für frühere Arbeiten an.
- Besichtige das Haus nach Möglichkeit nach einer Regenperiode.
- Sieh dir das Dach, die Dachrinnen und die Decken an.
- Teste die Wasserhähne, zugänglichen Steckdosen und die Heizung.
- Notiere jeden Mangel und mache Fotos mit Datum.
Gleiche zunächst die Unterlagen mit deinen Beobachtungen vor Ort ab: Ein Riss, ein muffiger Geruch oder eine veraltete Anlage sollte überprüft werden. Um herauszufinden, welche Bereiche du vorrangig kontrollieren solltest, sieh dir diese Orientierungshilfe vor dem Kauf und diesen Leitfaden zur Begutachtung eines alten Hauses an.
Die 10 Tipps zur Besichtigung eines alten Hauses
Eine Besichtigung ersetzt nicht die Meinung eines Fachmanns, hilft dir aber, Anzeichen zu erkennen, die genauer untersucht werden sollten. Gehe Raum für Raum vor und sieh dir auch den Dachboden, den Keller und die Außenbereiche an.
| Tipp | Zu überprüfen | Warnsignal |
|---|---|---|
| 1. Die Bausubstanz untersuchen | Wände, Böden, Balken und Treppen | Sich verbreiternde Risse, stark geneigter Boden |
| 2. Nach Feuchtigkeit suchen | Wandbereiche am Boden, Keller, Ecken und Fensterrahmen | Anhaltender Geruch, abblätternde Farbe, weiße Flecken |
| 3. Das Dach kontrollieren | Sichtbare Dacheindeckung, Dachrinnen und Dachboden | Verschobene Dachziegel, fleckiges Holz, Licht, das durch das Dach fällt |
| 4. Die Elektrik überprüfen | Sicherungskasten, zugängliche Steckdosen und Unterlagen | Veraltete Anlage oder im Gutachten festgestellte Mängel |
| 5. Die Sanitärinstallationen testen | Wasserdruck, Abflüsse, Wasserhähne und sichtbare Rohre | Undichtigkeiten, Korrosionsspuren, langsamer Abfluss |
| 6. Die Dämmung beurteilen | Dachboden, Fenster und kalte Wände | Zugluft, starke Temperaturschwankungen |
| 7. Die Gutachten lesen | Elektrik, Blei, Asbest, Energie und Risiken | Erforderliche Arbeiten oder zusätzliche Prüfungen |
| 8. Die Fenster und Türen begutachten | Fenster, Türen und Fensterläden | Beschädigtes Holz, schwergängiges Schließen, abgenutzte Dichtungen |
| 9. Die Außenbereiche überprüfen | Grundstück, Wasserableitung und Fassaden | Zum Mauerwerk geleitetes Wasser oder schlecht entwässertes Grundstück |
| 10. Vor der Entscheidung die Kosten kalkulieren | Kostenvoranschläge, dringende und mittelfristige Arbeiten | Kein Budgetpuffer für unvorhergesehene Ausgaben |
Ein altes Haus kann Materialien und Bewegungen aufweisen, die sich von denen neuerer Gebäude unterscheiden. Ein Riss weist nicht immer auf ein ernstes Problem hin, doch seine Form, Entwicklung und Lage sind entscheidend: Lass ihn untersuchen, wenn du Zweifel hast.
Das 3-Schritte-Verfahren vor dem Kauf
Schritt 1: Beobachten — Nimm dir für eine erste Besichtigung ausreichend Zeit. Achte auf sichtbare Mängel, Gerüche, Wasserspuren und Unterschiede zwischen den Räumen.
Schritt 2: Abgleichen — Vergleiche deine Beobachtungen mit den Gutachten, Rechnungen und Angaben des Verkäufers. Wenn etwas unklar bleibt, bitte einen Handwerker oder Baufachmann um eine gezielte Besichtigung.
Schritt 3: Kosten kalkulieren — Lass dir für die vorrangigen Arbeiten Kostenvoranschläge erstellen und plane anschließend einen angemessenen Puffer für den Zustand des Gebäudes ein. Je nach Situation können versteckte Schäden die geplanten Kosten verändern.
Bei einer Besichtigung bemerkte ein Käufer einen unauffälligen Wasserfleck an der Decke, direkt unter dem Dachboden. Die Überprüfung brachte ein altes Leck zum Vorschein: Die Reparatur des Dachs wurde vor der Unterzeichnung in das Budget aufgenommen.
Zwei Situationen, die du unterscheiden solltest
Wenn die Bausubstanz intakt zu sein scheint und die Mängel hauptsächlich den Wohnkomfort betreffen, plane die Arbeiten nach Priorität. Wenn du größere Risse, großflächige Feuchtigkeit oder beschädigte Versorgungsleitungen feststellst, setze deine Entscheidung aus, bis du eine fachliche Einschätzung und Kostenvoranschläge eingeholt hast.
Eine Sanierung in der richtigen Reihenfolge planen
Beginne nicht mit der Erneuerung der Oberflächen, wenn das Dach undicht ist oder die Wände feucht bleiben. „Zuerst die Ursache beheben, dann die Spuren beseitigen“: Diese Regel verhindert, dass du für dieselben Arbeiten zweimal bezahlst.
Eine durchdachte Sanierung folgt oft dieser Reihenfolge: die Bausubstanz sichern und Gebäudehülle wetterfest machen, Wasserprobleme beheben, die Versorgungsleitungen instand setzen, anschließend die Dämmung verbessern und die Oberflächen erneuern. Jedes Haus hat seine Besonderheiten; passe die Reihenfolge nach der Inspektion an.
Halte vor der Unterzeichnung die Gutachten, Kostenvoranschläge und eine Liste der noch zu klärenden Punkte bereit. Um die Arbeiten zu planen, ohne dich gleich zu Beginn zu übernehmen, kannst du auch diese Reihenfolge für die energetische Sanierung eines alten Hauses ansehen.
Nützliche Fragen vor dem Kauf eines alten Hauses
Was sollte man in einem alten Haus zuerst überprüfen?
Beginne mit der Bausubstanz, der Feuchtigkeit, dem Dach und den Versorgungsleitungen. Sieh dir anschließend die Gutachten an und vergleiche sie mit deinen Beobachtungen vor Ort.
Sollte man das Haus von einem Fachmann besichtigen lassen?
Das ist sinnvoll, wenn du Risse, Wasserspuren, ein beschädigtes Dach oder veraltete Anlagen entdeckst. Eine gezielte fachliche Einschätzung kann helfen, die Kosten der Arbeiten zu veranschlagen.
Wie plant man das Sanierungsbudget?
Liste die dringenden Arbeiten auf, hole mehrere Kostenvoranschläge ein und plane einen Puffer für Überraschungen ein. Die Kosten hängen vom Zustand des Gebäudes, den Materialien und der Region ab.
In welcher Reihenfolge sollte man ein altes Haus sanieren?
Behebe zuerst Probleme an der Bausubstanz und Wassereintritt, dann kümmere dich um die Versorgungsleitungen und die Dämmung. Erneuere die Beläge und Oberflächen erst, wenn die Ursachen beseitigt sind.
Danke, dass du bis hierher gelesen hast; Patrick