Hallo, Handwerker, hier ist Patrick. Prüfe vor dem Kauf zuerst das Dach und die Feuchtigkeitsspuren: Oft verbergen sich dort die aufwendigsten Arbeiten. Kontrolliere anschließend die tragenden Wände, die Elektrik und die Sanitärinstallationen. Ein attraktiver Preis macht schlecht kalkulierte Reparaturen nicht wett.
Sofort erledigen: Prüfungen, die unangenehme Überraschungen vermeiden
Damit du bei der Besichtigung nichts vergisst, solltest du eine einfache Checkliste bereithalten. Du kannst auch diese Checkliste für den Hauskauf und diese Tipps zum Prüfen eines älteren Hauses vor dem Kauf heranziehen. Das solltest du noch heute tun: Notiere jeden sichtbaren Mangel und bitte um die entsprechenden Nachweise.
- Untersuche Dach, Decken und Wände auf undichte Stellen, Risse oder Wasserflecken.
- Teste zugängliche Fenster, Wasserhähne, Steckdosen und Lichtschalter.
- Bitte um die Energierechnungen, die Höhe der Grundsteuer und – falls sich die Immobilie in einem Mehrfamilienhaus befindet – die Hausgeldabrechnungen.
- Prüfe die Gutachten, kürzlich durchgeführte Arbeiten und relevante städtebauliche Unterlagen.
- Plane eine zweite Besichtigung ein, wenn etwas unklar bleibt oder Arbeiten erforderlich zu sein scheinen.
Welchen Bereich solltest du vor jedem Immobilienkauf zuerst prüfen?
Beginne mit der Dichtigkeit des Hauses, insbesondere mit dem Dach, den Anschlüssen rund um Schornsteine und den Bereichen in Fensternähe. Eindringendes Wasser kann die Dämmung, Decken und Wände beschädigen und anschließend deutlich höhere Instandhaltungskosten verursachen als erwartet.
Achte im Innenbereich auf Wasserflecken, Schimmel, anhaltenden Geruch oder abblätternde Farbe. Diese Anzeichen beweisen nicht immer, dass aktuell Wasser eindringt, rechtfertigen aber eine gründliche Prüfung, bevor du verhandelst oder unterschreibst.
Prüfe auch die Risse. Ein oberflächlicher Haarriss ist anders zu bewerten als ein breiter oder durchgehender Riss: Bitte eine Fachkraft um eine Einschätzung, wenn er sich ausdehnt, wiederholt auftritt oder mit einer Absenkung des Bodens einhergeht.
Ein Käufer entdeckte bei einer zweiten Besichtigung nach starkem Regen einmal eine Wasserstelle hinter einem Möbelstück. Die Ursache war ein beschädigter Dachanschluss, der bei der ersten Besichtigung nicht zu sehen gewesen war.
„Eine frühzeitig entdeckte Reparatur kostet oft weniger als ein Schaden, um den man sich nicht kümmert.“ Diese Regel hilft, bei einer Immobilie, die einem sehr gut gefällt, einen kühlen Kopf zu bewahren.
Weitere Bereiche, die du bei der Besichtigung prüfen solltest
Prüfe nach der Gebäudehülle die Elektroinstallation, die Sanitärinstallationen, die Heizung und die Lüftung. Erkundige dich, ob die Anlagen funktionieren, wann sie installiert wurden und welche Rechnungen Aufschluss über ihren tatsächlichen Zustand geben können.
Der Energieausweis gibt einen Anhaltspunkt zum Energieverbrauch, ersetzt aber nicht die Prüfung der Fenster, des Dachbodens und der Heizungsanlagen. Vergleiche die verfügbaren Rechnungen und prüfe, ob die angegebenen Eigenschaften mit den Gutachten und den ausgehändigten Unterlagen übereinstimmen.
| Zu prüfender Bereich | Zu beachtende Anzeichen | Nächste Schritte |
|---|---|---|
| Dach und Decken | Wasserflecken, verrutschte Dachziegel, feuchtes Holz | Eine Inspektion und einen Kostenvoranschlag anfordern, wenn Zweifel bestehen bleiben |
| Wände und Fundament | Deutliche Risse, Schimmel, Feuchtigkeitsgeruch | Die Schäden von einer Fachkraft untersuchen lassen |
| Elektrik und Sanitärinstallationen | Veralteter Sicherungskasten, beschädigte Steckdosen, undichte Stellen oder geringer Wasserdruck | Die Gutachten prüfen und die Instandsetzungskosten kalkulieren |
| Heizung und Dämmung | Veraltete Anlage, undichte Fenster | Rechnungen und mögliche Arbeiten vergleichen |
| Außenbereich und Nachbarschaft | Beschädigte Fassade, Lärm, geplante Bauvorhaben in der Nähe | Zu unterschiedlichen Tageszeiten besichtigen und den Bebauungsplan (PLU) einsehen |
Kaufpreis, Nebenkosten und zu prüfende Unterlagen
Der Kaufpreis ist nur ein Teil des Budgets. Berücksichtige auch die Nebenkosten: Notarkosten, mögliche Maklergebühren, Finanzierungskosten, Hausgeld, Grundsteuer, Energie und Arbeiten. Bei Bestandsimmobilien betragen die Erwerbsnebenkosten je nach Situation und Art des Geschäfts häufig etwa 7 bis 8 % des Kaufpreises, bei Neubauten etwa 2 bis 3 %.
Bitte bei einer Eigentumswohnung um die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Gemeinschaftsordnung, die Hausgeldabrechnungen und Informationen zu bereits beschlossenen oder geplanten Arbeiten. Bei einem Haus solltest du die Grundstücksgrenzen, Dienstbarkeiten und Regeln der Siedlung prüfen; der Bebauungsplan (PLU) im Rathaus kann Aufschluss über geplante Bauvorhaben in der Umgebung geben.
Prüfe die für die Immobilie vorgeschriebenen Gutachten: Energieeffizienz, Blei, Asbest, Gas, Elektrik, Risiken und – je nach Gebiet – Termiten oder Lärmbelästigung. Sie ersetzen keine fachkundige Begutachtung, aber ihre Durchsicht hilft dabei, Punkte zu erkennen, die genauer geprüft werden sollten, und die Richtigkeit der bereitgestellten Informationen zu kontrollieren.
Wenn kürzlich durchgeführte Arbeiten angegeben werden, bitte um die Rechnungen, erforderlichen Genehmigungen und verfügbaren Garantieunterlagen. Kläre bei einer Küche oder anderen im Kauf enthaltenen Ausstattungsgegenständen, was in der Immobilie verbleibt, in welchem Zustand sich das Zubehör befindet, welche Bedingungen für eine mögliche Lieferung gelten und ob ein Kundendienst noch in Anspruch genommen werden kann.
Ein dreistufiges Vorgehen vor der Unterzeichnung
- Schritt 1: Mache einen ersten Besichtigungstermin mit einer Checkliste. Notiere Mängel, Ausrichtung, Helligkeit, Lärm und den Zustand der Außenbereiche – von der Fassade bis zu den Fensterläden.
- Schritt 2: Vereinbare, wenn möglich mit einer Handwerkerin, einem Handwerker oder einer Fachkraft, eine zweite Besichtigung. Bitte um Rechnungen, Gutachten, Abrechnungen und Kostenvoranschläge für Arbeiten, die dein Budget belasten könnten.
- Schritt 3: Lass den Vorvertrag vom Notar prüfen. Überprüfe die aufschiebenden Bedingungen, Dienstbarkeiten, im Kauf enthaltene Gegenstände und die Finanzierungsbedingungen, bevor du dich verpflichtest.
Die gesetzliche Widerrufsfrist nach Unterzeichnung des Vorvertrags beträgt für private Käufer in der Regel zehn Tage. Kläre die Modalitäten und Fristen mit dem Notar, da sie von der Übergabe der Unterlagen und den Bedingungen des Verkaufs abhängen.
Zwei Situationen, in denen du schnell entscheiden solltest
Wenn du eindringendes Wasser oder einen erheblichen Riss entdeckst, setze deine Entscheidung aus und bitte um ein Gutachten sowie eine Kostenschätzung. Wenn die Immobilie unauffällig erscheint, aber Gutachten oder Rechnungen fehlen, fordere die Unterlagen vor der Unterzeichnung an.
FAQ zu Prüfungen vor einem Immobilienkauf
Welchen Bereich sollte man bei einer Besichtigung zuerst prüfen?
Beginne mit dem Dach, der Dichtigkeit und den Feuchtigkeitsspuren und prüfe anschließend die Risse sowie die Elektro- und Sanitärinstallationen.
Sollte man vor dem Kauf eine Handwerkerin oder einen Handwerker hinzuziehen?
Das ist sinnvoll, wenn du Schäden entdeckst, die Immobilie älter ist oder umfangreiche Arbeiten geplant sind. Eine Fachkraft kann helfen, Art und Umfang der Arbeiten zu bestimmen und eine ungefähre Kostenschätzung zu erhalten.
Welche Unterlagen sollte man vom Verkäufer anfordern?
Bitte um die erforderlichen Gutachten, Rechnungen für Arbeiten und Energie, gegebenenfalls Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft sowie Informationen zu Dienstbarkeiten und zur mitverkauften Ausstattung.
Wie lassen sich die Kosten für Arbeiten vor der Unterzeichnung einschätzen?
Vereinbare eine zweite Besichtigung, hole für wichtige Arbeiten Kostenvoranschläge ein und berücksichtige die Nebenkosten im Budget. Bei strukturellen Schäden oder eindringendem Wasser solltest du eine Fachkraft um Rat fragen.
Danke, dass du bis hierher gelesen hast; Patrick