Reformar una vivienda en la que uno vive es una cuestión de presupuesto y organización. Reformar una vivienda que se alquila añade un tercer factor: el calendario. Una obra mal planificada puede costar varios meses de alquiler o envenenar la relación con un inquilino que sigue viviendo en ella. Bien planificada, revaloriza el inmueble, mejora su calificación energética y reduce los impuestos sobre los rendimientos inmobiliarios.
Esto es lo que hay que tener en cuenta para elegir el momento adecuado y lo que exige la ley cuando las obras se realizan con un inquilino en la vivienda.
El mejor momento: entre un inquilino y otro
El periodo entre la salida de un inquilino y la llegada de otro es el más cómodo para realizar obras. La vivienda está vacía, los profesionales pueden trabajar sin las restricciones horarias que supone la presencia de un ocupante y las habitaciones pueden quedar completamente libres.
Para aprovecharlo sin prolongar el periodo sin alquilar:
- prepare las obras desde que el inquilino dé el preaviso: presupuestos, elección de materiales y reserva de profesionales durante el mes (o los tres meses) de preaviso;
- realice la inspección de salida antes de empezar, para no confundir los daños causados por el inquilino con las necesidades de las obras;
- empiece por lo que condiciona el alquiler: electricidad, calefacción, ventilación y aislamiento. La decoración puede esperar;
- fotografíe el resultado: estas fotos servirán para el anuncio y para la inspección de entrada.
Un mes sin alquilar cuesta un mes de renta. Si las obras tienen que durar más, es mejor dividirlas: la obra gruesa entre un inquilino y otro, los acabados más adelante, o a la inversa.
El DPE determina ahora parte del calendario
La renovación energética ya no es solo una opción. Las viviendas que más energía consumen se van retirando progresivamente del mercado del alquiler:
- desde el 1 de enero de 2025, una vivienda con calificación G ya no puede ser objeto de un nuevo contrato de alquiler;
- la misma regla se aplicará a las viviendas con calificación F en 2028 y, después, a las de calificación E en 2034;
- el alquiler de una vivienda con calificación F o G ya no puede aumentarse, ni con la actualización anual ni al volver a alquilarla.
Para un propietario cuya vivienda tiene calificación F o G, la cuestión ya no es si hay que hacer las obras, sino cuándo. La salida de un inquilino es una oportunidad que no hay que dejar pasar: volver a alquilar la vivienda sin haber mejorado su calificación puede llegar a ser imposible.
También hay que tener en cuenta el orden de las obras. Cambiar las ventanas antes de solucionar la ventilación o el aislamiento de las paredes suele dar resultados decepcionantes e incluso provocar humedad. Una auditoría o un DPE realizado antes de las obras ayuda a elegir las intervenciones que realmente permiten mejorar la calificación.
Con un inquilino en la vivienda: qué permite la ley
No siempre es posible esperar a que se vaya el inquilino. Una fuga, una caldera averiada o una adaptación a la normativa no pueden aplazarse. El propietario puede encargar obras en una vivienda ocupada y el inquilino debe permitir que se realicen, siempre que se cumplan ciertas condiciones.
Avisar al inquilino antes de que empiecen las obras
El arrendador debe informar por escrito al inquilino, antes del inicio, de la naturaleza de las obras y de las condiciones en que se llevarán a cabo. Basta con entregar una carta en mano a cambio de una firma o enviarla por correo certificado. Así se evitan, sobre todo, los malentendidos sobre las fechas, el acceso a la vivienda, las habitaciones afectadas y la duración prevista.
Respetar la vida del inquilino
Salvo que el inquilino esté de acuerdo, no se pueden realizar obras los sábados, domingos ni festivos. Tampoco deben hacer que la vivienda sea inhabitable ni llevarse a cabo de forma abusiva: en ese caso, el inquilino puede acudir al juez para que las suspenda o para obtener una modificación de las condiciones.
Si duran más de 21 días, se reduce el alquiler
Si las obras duran más de 21 días, el alquiler se reduce en proporción a su duración y a la parte de la vivienda de la que se haya privado al inquilino. Así, una obra que deje inutilizada la cocina durante seis semanas puede dar lugar a una reducción del alquiler. Es un motivo más para planificar bien las obras y reservar las de mayor envergadura para los periodos en que la vivienda esté vacía.
No hay que confundirlo: estas normas regulan la realización de las obras. La cuestión de quién las paga es distinta: el mantenimiento ordinario y las pequeñas reparaciones corresponden al inquilino; las reparaciones importantes y la adaptación a la normativa, al propietario. Para consultar el reparto de los gastos partida por partida, vea esta guía sobre quién paga las obras entre el propietario y el inquilino.
El momento adecuado desde el punto de vista fiscal
En una vivienda alquilada sin amueblar y declarada según el régimen real de los rendimientos inmobiliarios, los gastos de mantenimiento, reparación y mejora son deducibles de los alquileres. Las obras de construcción, reconstrucción o ampliación no lo son.
Esto tiene dos consecuencias prácticas:
- el año del pago es importante: un gasto se deduce en el año en que se paga. Concentrar una factura elevada en un año en que los alquileres sean altos puede generar un déficit inmobiliario imputable, dentro de ciertos límites, a la renta global;
- los justificantes son tan importantes como las obras: las facturas de la empresa deben estar a nombre del propietario e indicar la dirección de la vivienda. Los materiales comprados e instalados por cuenta propia no se deducen de la misma manera que las obras facturadas por un profesional.
En el alquiler de viviendas amuebladas, la lógica es distinta: las obras importantes suelen amortizarse a lo largo de varios años. En ambos casos, consultar con el contable o la administración tributaria antes de iniciar obras importantes permite evitar sorpresas desagradables.
Las ayudas a la renovación, también para los arrendadores
Los propietarios arrendadores pueden acceder a algunas de las ayudas para la renovación energética, sujetas a condiciones relativas a las obras, a la cualificación de los profesionales y, en ciertos casos, al compromiso de alquilar la vivienda. Las normas y los importes cambian a menudo: consúltelos en el sitio oficial de France Rénov’ antes de firmar un presupuesto, ya que la mayoría de las ayudas deben solicitarse antes de empezar las obras.
En resumen
- Programe las obras más importantes entre un inquilino y otro, y prepárelas durante el periodo de preaviso.
- Si la vivienda tiene calificación F o G, dé prioridad a la eficiencia energética: de ella depende que se pueda volver a alquilar.
- Con un inquilino en la vivienda: avísele por escrito, evite los fines de semana y tenga en cuenta que, si las obras duran más de 21 días, se reduce el alquiler.
- Guarde todas las facturas: en el alquiler de viviendas sin amueblar según el régimen real, se deducen de los ingresos por alquiler.
- Solicite las ayudas antes de firmar los presupuestos.
Una obra bien coordinada con el calendario del alquiler cuesta menos de lo que parece: evita que la vivienda quede vacía, protege la relación con el inquilino y prepara la vivienda para los próximos años.